（江草是在房地产公司和财经媒体都搬过砖的小散，出于兴趣yc买房和装修的实用信息！乡亲们放心，只有干货，宁愿不推送也绝不给大家制造文字垃圾！如果有其他问题或疑惑也可以关注微信账号“住在上海”：并给我们留言，江草以及背后的智囊团队－多位来自开发商、房地产咨询、财经媒体及房产专业媒体的砖家－会抛砖引玉。我们说的肯定不是绝对正确，但主要目的在于给些思路供大家一起参考、一起探讨。）

相比二手房购买的高入坑率（关于二手房购买的新手指南，之前已经写过了，回复“新手”复习《给购房新手的实用指南》，其中有些一手房同样适用新房子放大门什么日子才吉利，比如首先！准备一个备用手机！），一手房的坑少点，在现今市场疯狂下，价格实在（我说价格实在不是指便宜，便宜不便宜本来就是每个人的标准不同，主要是指新房不会说跳价就跳价，拿到预售证之后，即使市场波动再大，新房涨价也是受限的，回复“涨价”复习《买新房要先交电商费？kfs变相提价13%？》：在二手房过个农历新年动辄跳价一两百万、菜场买把蒜苗动辄涨了50%、土拍地王不断刷新溢价纪录的上海滩，还有一种去年10月到现在涨幅13％的商品叫“2015年拿到预售证的新房”，且涨了13%就上新闻被点名批评了！）

1、小心一手房售楼处（也叫案场）门口截胡的中介

当wuli小散还没有走进售楼处大厅，在门口有可能就掉进一手房购买的坑了，售楼处门口是不是有很多特别殷勤的中介？他们号称是该楼盘的销售，实际什么都不是，他们是来抢钱的。虽然现在新房销售如果蓄客比较好的话，都尽量不找其他中介带客了（也叫中介联动），但总还是有一些新房会通过中介＋自销（kfs自雇或通过劳务派遣方式雇佣的销售）的模式来售卖，如果你被门口的中介截胡，意味着有平均2个点的新房中介费就白白给了这个在门口啥也没做、只是跟你打招呼、把你领进门的中介口袋里（2个点少？想想现在市场上1000w起的新房，2个点就是20w！！！）。就像二手房一些无良中介耍无赖是一样的，被他们黏上就没完没了了的，之后你想甩掉他们、再要想办法谈优惠、都会变得很难！（毕竟这20w真金白银已经给中介了，你再想要优惠的议价空间就小了）so最好的办法就是：不要理门口的中介，径直找案场接待人员。

江草对任何行业没有任何偏见（不仅如此，江草对某些有机会提升中介行业整体水平的公司是敬佩的，回“绿皮”复习《兼听则明|绿皮真有主流媒体所说的那么糟吗?上海的房价是绿皮推高的吗？？》），且尊重所有通过个人努力，为客户找到满意楼盘的中介，并认为他们值得获得佣金，但是对这种站在楼盘门口靠牛皮糖技能欺骗小散的这些人…… 江草严重建议大家拒绝。

此处补充说明一下，这2个点中介费，如果客户是找的自销、或是其它途径（比如大开发商的员工内推荐）是可以省下来的，而如果你发现明明是自己去的案场找自销团队，但是最后给你写了一个小中介公司的工作人员作为联系人等等等等和实际情况不符的，你有可能陷入了案场“飞单”，这是资本流量极大的房地产行业的灰色地带。wuli小散力量有限，如果碰上了新房子放大门什么日子才吉利，就要求给你折扣，经手人肯定依你，至于为啥？因为他们犯错了，具体小散就别掺和了。

2、查看《商品房预售许可证》

走进案场第一件事，请查看《商品房预售许可证》，没有预售证的坑爹房子以前新闻也出现过，就是那些小散交了钱结果kfs跑路、烂尾楼的新闻剧情…… 只是大家光看新闻了没有注意到这个细节，可以说这简直就是坑中之坑了！预售证是在案场必须要看的！有些房子说现在卖便宜、所以还没预售证…… 这种便宜宁可不要好么！！

3、注意看《红线内外不利因素公示》

然后接着看红线内外不利因素公示，虽然这块板子通常是做得最不起眼、字最密密麻麻、看起来最low的…… 但它一定肯定确定会出现在售楼处里，因为这是zf规定！此处感谢郭嘉…… 小区变电站靠近那幢楼、车库出入口以后在哪里、小区外围哪里有垃圾站、哪里有化工厂…… 都有都有！注意查看！（to wuli小散：红线内外可以理解为小区内外）

4、销售的话不用听、只要录！

案场销售有些都是代理公司的，根本都不是kfs得人，即使是kfs的人，他们也是铁打的kfs，流水的兵，他口说无凭的话能信吗？所以，所有那些你特别在意的点，比如对口学校啊、赠送露台花园啊…… 录音录下来。没有确切落地时间的规划别信——常见措词：“未来规划”、“远期规划”…… 可以理解为没规划！连zf的十X五规划都有不少打了水漂改了计划换了班子，你懂的～

5、样板间不准，还是要实地去看

江草见过新房的示范区（示范区可以理解为你走到样板间去看房的路上所能看到的小区的部分露出的样子，通常包括小区道路啊、绿化啊这些）尼玛搞得像泰姬陵似的，实际交付把当时借来的植被都还回去了，卸了妆就是一动迁房小区。现在新房必须结构封顶才可以拿预售证了，不像很早以前指着一片空地就可以圈钱了。所以虽然进工地有危险、要戴安全帽、乘工程电梯，建议还是可以去你要买的那栋楼的实地看下，感受下采光、楼间距、绿化面积、小区道路。江草碰到过某楼盘交房了才发现残道超级大、超级曲折，就放在原来承诺的一楼南花园里。赠送的地下室尼玛都是下水管根本不好用，样板间里可是花好稻好…… 尼玛这不都是坑人吗！（绝对真事，不明盘了。）

6、好好看合同

基本上，kfs是不允许修改合同的，所以你要做的是仔细确认合同中的具体信息，特别是楼号、室号、层高、套内面积，还要看清楚自己需要履行什么义务，比如网签后多久之内去办理贷款、首付比例等，避免因为疏忽而违约。

7、选大开发商

尽量选择大kfs，哪些是大kfs？上市的那些！不明盘了。大kfs不一定就意味着品牌溢价高（尤其是国企大kfs，资金成本低，通常会比同地段的其他kfs价格实在）。而品牌溢价高，也不一定意味着就买亏了（比如某地产一哥kfs家的物业、引进学区资源一直都对得起他家的溢价……）这段话挺拗口的，但是真心话。

最后，欢迎公众号留言补充，一起探讨！目测这波行情下wuli小散买新房买不到吃亏、买不到后悔，so 欢迎收藏和转发本文，总能用到的～