刚刚在一个万人观看的“楼市大咖”直播间停了很久，俺是想学习的，真不是图人家好看。

一口大碴子味儿的美女主播聊通货膨胀、唠楼市周期，侃侃而谈，对答如流。

直到某个粉丝问了一嘴，郑州推荐买哪儿？

美女主播的回答始料未及，直接惊掉了俺的下巴。

“郑州只能买航空港区，那是纯正的国家级新区，不过航空港区现在有点儿贵了，我们之前做过团购，有兴趣的话可以加入粉丝团。”

都2022年了！还有人用国家级新区概念招摇撞骗？

俺默默的退出了直播间，码起了这篇文章。

PART

1

上世纪九十年代初期，中国迈入了新的一轮开放与改革，国家级新区诞生。

其定位非常高，国务院亲自批准，承担着国家重大发展、改革开放的战略任务。

起初，设立国际级新区的目的是凭借国家级政策聚集产业、人口，进而优化产业布局、能级，以达到规模经济的效应，提高城市经济发展。

浦东新区是中国第一个国家级新区，这浦东新区的故事不再叙述，咱们单说结果。

巨大光环下的浦东新区一飞冲天，国家级新区一炮打响，这个词被人们熟知，蒙上了一层“投资良品”的滤镜。

到了十八届三中全会，“一带一路”“长江经济带”等大手笔的区域开放战略被提出。

而这些战略构想的落地需要沿线城市群支撑，城市群内部城市的协同发展需要中心城市的辐射带动，中心城市的转型需要新的增长极。

这个时候，已有成功案例的国家级新区被作为新的增长极大量批复，席卷了中部中心城市。

或许浦东新区太成功，人们对国家级新区的期待值过高；又或许在开发商的概念输出下，国家级新区被贴上了价值高地的标签。

不知道哪一天开始，国家级新区的开发有些变味了，原本纯粹的经济开发区被楼市绑定了。

人们对国家级新区更关注的是投资，而不是产业、人口、经济。

PART

2

开发商对国家级新区的输出，最直接的就是类比浦东新区。

“浦东新区十年前多少钱？翻了多少倍？这就是国家级新区的价值！”

不得不承认，浦东新区真的很成功，但一次成功能等同于次次成功吗？

且不说其他国家级新区有没有浦东新区自身的优势，战略层面上已经是天差地别了。

浦东新区、滨海新区、两江新区几个早期批复的新区是立足全国层面的综合配套改革示范区，而大多数国家级新区是区域层面的专项试点改革试验区。

一个立足全国，一个推动区域。

一个综合改革，一个专项改革。

这几个字的差别，简直十万八千里。

而与浦东新区含金量相似的滨海新区、两江新区天津滨海新区鬼城，同样没有获得浦东新区的成功。

滨海新区设立之初，颇有一股助天津成为北方经济中心的豪气，规划了若干个非常漂亮的金融商务区，其经济表现非常突出。

可当爆炸案发生后，人们再次审视滨海新区终于看明白了，滨海新区靠着国家级新区造城的投资畸形拉高了经济数据，可这个国家级新区却是一个工业区、港口、住宅、空置率极高的金融商务区构成的巨大空壳，除了工业区聚集，高端科技、金融产业严重滞后。

俺真的想不明白，明明北京聚集了北方最优资源，天津靠什么强行成为北方的中心？

没有意外，这样子搬出来的国家级新区即便数据好看，照样是失败的。

那些含金量不足的国家级新区更是鸡肋，身上看不到所谓的“国家级”战略，如何寄希望于这些国家级新区能让哈尔滨、兰州、贵阳发生多少经济上的质变。

都明白，国家级新区政策可大大提升城市的投资热度，一度被供上投资神坛。

但投资是拉动经济增长的因素之一，影响经济持续发展的因素非常复杂，并不是一个政策就能彻底改变一座城市，改变一个区域的经济现状。

相比当年城市扩张下浦东新区时代的爆发，国家级新区早已蒙上了一层阴影。

即便是有潜力的国家级新区，兑现时间投资，已不再那么值得。

PART

3

中国经济降速、人口增速趋缓已是共识，城市扩张早该缓慢增长了。

全国的国家级新区大部分已经提前预定了“鬼城”的标签，年轻人嗷嗷生都填不满。

以为带着国家级头衔的新区就可以闭着眼睛无脑投资，真大错特错！

真的想买，几点建议。

第一，没有真正产业落地的国家级新区请直接放弃。

国家级新区一般都够大够远，难度接近于再造一座城市，而高规格的产业落地是需要时间的，一旦没有产业落地，人气很难聚集，这样的新区国家级楼市无起色、无人接盘。

需要注意，上述产业是高薪科技产业，而非廉价制造业。

制造业人群收入水平一般，没有强大的购买力支撑，难有涨幅。

比如贵安新区，标榜着大数据科技产业，实则只有廉价的劳动岗位，就业的依然是传统制造业那波人，贵安新区可以涨起来就怪了。

第二，十万八千远的国家级新区请直接放弃。

一般情况下，国家级新区距老城区越近越安全。

一是有老城区的资源共享，有一定的底子，做大做强后可以虹吸老城区，成功的概率大。

二是距离老城区近，购房者没有太大的抵触心理，潜在的接盘侠多，退一万步讲，即便国家级新区没有发展起来，至少老城区还是有一些购买力可以外溢过来，不至于无人接盘。

比如被喊鬼城的兰州新区，距离老城区太远，人烟凋零，政府转移过去都带不动，无奈政府又搬迁回老城区，这还有人买吗？

第三，已经高价的国家级新区请直接放弃。

没有什么房子完全不能买，关键还是要看价格天津滨海新区鬼城，便宜则意味着风险可控。

有些国家级新区还没有什么发展，概念已经炒的火热，土拍一次比一次疯狂，直接带动了预期的增长，价格直线飙升。

越是这样的新区，危险系数越大。

比如郑州航空港区，前几年郑州一片大火，航空港区概念庞大关注度颇高，一度卖到过郑州四环的价格，而后郑州下行，透支预期的航空港区大跌几千，赔哭投资客。

第四，下风口城市的国家级新区请直接放弃。

有的国家级新区会注定失败，尤其是这个时代那些已经失去势能的城市。

这一点很重要，站在下风口，真的很难起飞。

比如哈尔滨新区，曾经的共和国长子靠着重工业各种辉煌，可当工业时代过去，势能不再，大力开发哈尔滨新区，可根本没人看好。

哈尔滨过于依赖重工业了，当重工业衰落，不再有人愿意留下来，大搞国家级新区又怎样？照样没有新产业！照样扑街！

说句不该说的，国家级新区良莠不齐，失败案例一个接一个，投资大可不必，或许把国家级新区看成一块帮助地方政府取得优异政绩的投资战场更合适。

以上。

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