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汤臣汤臣在天津布局要追溯到上海汤臣绕不开的标签

6月30日,汤臣集团宣布,其拟将所持有的天津汤臣100%股权出售予天津招胜房地产有限公司,现金代价为人民币20.16亿元。同时天津招胜提供3.44亿元资金,用于天津汤臣偿还其结欠卖房的同额垫款。据悉,天津招胜为招商蛇口旗下子公司。

事实上汤臣在天津的布局要追溯到2010年,天津汤臣和天津城投旗下天津金融城合作开发津湾广场二期项目,由7号楼、8号楼和9号楼三栋物业组成,其中7号楼为住宅「汤臣津湾一品」项目,8号楼为商业「One Mall」项目,两者分别持有75%和25%权益;9号楼为商办「京津中心」,两者分别持有51%和49%权益。

然而就在去年10月,汤臣集团将所持有9号楼(京津中心)的51%股权,以11.75亿元对价出让给温州市中保世纪。因此,现在汤臣再把7号楼和8号楼转手卖给招商蛇口后,将彻底卖光在天津的所有项目,套现离场。

换句话说,汤臣跑了!

谈及汤臣集团的发展历程,上海汤臣一品是绕不开的标签。

十年前,天津房价4000左右,上海房价1万出头,在那个年代,汤臣一品卖10万/㎡,这在当时是不可想象,就连远在1300公里以外上学的我都知道,在上海的黄浦江边,有4栋高楼天津滨海新区鬼城,一平米可以在天津买一套房子。

其实,汤臣一品的这四栋高楼,不仅仅是豪宅那么简单。它总能让我想起电影《大上海》中,黄晓明扮演的“成大器”站在“大上海夜总会”门前,仰望着整个夜上海,发誓要成为这里的老板,将来要站在“大上海”的最高处。

它是矗立在黄浦江边的关于成功的丰碑。

作为全国豪宅的标杆,汤臣集团成功了,他想把这个成功继续复制到其它城市,于是汤臣来到了天津,看上了津湾广场这块地方。

津湾广场位于天津市和平区的海河河湾南岸,建筑风格采用欧式建筑,与周边原租界内的历史建筑一致。而天津市的和平区,就像北京的东城、西城,上海的卢湾、南市、黄埔,四周接壤的全部为市内区域,属于城市的绝对核心。

所以,汤臣津湾一品正好位于和平区内的河道湾区,从区位上看与上海的汤臣一品极其相似,都是绝版的地段,最好的江景(天津为海河)。但结果却完全不同,这个被寄予重望的项目并没有延续上海汤臣一品的光芒。

那么,汤臣当年究竟为何会选择天津?

是了,那是2010年。

这一年,国家中心城市、环渤海地区经济中心等各种光环加持下,天津开始“起飞”了。以恐怖的15%以上的GDP增速一路赶超重庆、苏州,目前经济规模稳定排在内地城市第5名。

与此同时,占天津一半经济规模的滨海新区,其发展也是如日中天。人民日报在2006年6月25日评论道:继上海浦东新区之后,天津滨海兴趣成为全国第二个综合配套改革试验区。滨海和深圳、浦东一起,成为又一带动区域发展的新经济增长极。深圳-浦东-滨海,三驾马车,并驾齐驱,是中国改革开放版图上关键性突进。

这一切都与当年的上海浦东太像了。1992年,被称“浦东开发投资第一人”的汤臣集团创始人汤君年参加上海浦东陆家嘴金融贸易区土地招标,拿下了第一个开发项目——汤臣一品,以此为起点天津滨海新区鬼城,汤臣集团得以名满地产界。

后来有天津的媒体采访汤臣集团,其表示:天津就是当年的上海。所以,汤臣全国化步伐的第一步选择了天津。

“天津有当年上海一样的发展潜力。”在汤臣集团执行董事汤子嘉眼里,拥有滨海新区的天津就如同18年前他们坚定入驻的上海浦东,他甚至认为,“作为带动环渤海地区发展的新的经济增长极,天津滨海新区未来经济总量全面超越上海浦东已成定局。——出自2010年11月汤臣集团执行董事汤子嘉的媒体采访

不过,中国经济第三极,是不是有点眼熟?

后面的故事大家就都知道了。

现在,还有多少人记得在这个雄安东边200公里处,有一个比它大20岁的滨海新区呢?

然而,天津的津湾广场在过去多年一直像一座鬼城。

首先,是交通不便。无论是住宅还是商业办公,开车去津湾广场非常不方便,周边是过去的外国租界区,道路狭窄,但挨着天津火车站,车流量非常多。

最奇葩的是津湾广场旁边的解放桥,正经的地标建筑,跟法国埃菲尔铁塔一样的工艺,那种工字钢铆钉结构的钢架桥,桥中间能抬起来过船。就是这样的一座桥,居然可以跑机动车,所以天津站的几十趟公交车有一多半都是必经这里,基本两三辆公交车上来,这桥就堵了。

加上各种黑车、出租车、三轮等在周边趴活儿,导致方圆几公里交通拥堵,游客、行人等车站周边人员杂乱。所以开车到津湾广场非常不便,公共交通仅有地铁,然而天津地铁的建设却是非常落后的。

在过去很多年中,由于招商运营能力弱,津湾广场≈电影院。因为在IMAX刚开始流行的时候,津湾是天津少数的几家有IMAX屏幕的影院之一。于是,津湾广场每天人流量的时间,呈现非常整齐的节奏,但周边商铺依然冷清如鬼城。

其次,是区位仅仅看上去很美。7号住宅楼汤臣津湾一品均为大平层产品,总价段在1000万左右,天津市的同价段产品均有较优质的学区和配套,但说实话,汤臣津湾一品的配套小学,跟它的价格实在很不匹配。

产品方面,汤臣津湾一品得房率还非常低,据了解仅有65%,最终折算出的实际价格与一般的楼盘相比,并不占优势。

同时,随着天津市城市中心向西南方向扩张,津湾的区位优势也始终受到挑战。

如今,汤臣为何在这个节点上撤离天津?

我个人觉得原因有二:一是随着中国房地产行业集中度的提升,寡头效应,现在的中小房企生存非常艰难。目前资金面在收紧,房企的资金流很紧张,尤其是做高端豪宅的汤臣,很难实现现金流的高周转。从投资回报角度考虑,趁现在能全身而退就果断清仓,收回利润是一个明智的决定。

二是,天津楼市目前处在高位,后市变天似乎已是板上钉钉。(变天不等于暴跌)

新房方面,根据国家统计局的数据,2017年4月天津新建商品住宅价格环比下降0.1%比上月收窄了0.3个百分点,同比上涨了18.1%。

二手房方面,在全国楼市调整的大背景下,北京、上海、深圳的二手房价格率先绷不住了,已出现不同程度的房价连续月环比下降。

天津新政将二套首付直接提升至6成,瞬间按住了一大批购房需求,导致短期内供大于求的局面是肯定的,然而房子还是那么多,需要卖房的还是要卖,到时候等着用钱的卖家必然会开始率先降价。

事实上,由于几乎没人看房,已经有不少着急的房主多次调降挂牌价格了,最终下降个20万再成交是很普遍的。

根据机构的数据显示,2017年4月,天津二手房成交面积为79.44万平米,环比下降60.11%,同比下降59.09%;二手房成交均价为12634元/平米,环比下降14.99%,同比上升5.90%。

最后,说一个关于近期天津土拍的事,也许能给大家以参考。最近和很多开发商投资口的同行聊天,有几家TOP50房企(也有20和30内的)表示,明确不看好天津接下来的楼市,他们公司已经决定放弃报名参拍天津的土地拍卖了。

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