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引言

北京的摊大饼与天津的双核

在北京住久了，会觉得北京的城市格局是一圈一圈的环线形式，过去的房价也是按照环线区分的，中心最贵，越远越便宜。当然由于政策红利，部分区域环线的价格也发生了改变。

但这个感觉并不适合天津，天津的规划号称是“双核”，市中心是一个核，这个核里，和平区是中心的中心；在渤海边上，还有另外一个核，滨海新区，新区里的泰达开发区，则是足以和市内六区媲美的房价最高区域。

这几天，天津下了开放落户的大招，天津房地产的关注热度度陡然升高，那做为天津唯一不限购的行政区，滨海新区的房子该怎么买呢？

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新区买房总纲领

先说一个我们对于滨海新区房地产走势的基本判断：在滨海新区，优质住宅的升值潜力远大于低端住宅。

可能有人会有疑问，北京的老破小不是一样卖天价么，而且这十年，升值最快的不是二环内的房子，是四五环的房子。

但新区和北京最大的不同是，新区是一个不缺乏土地供应的地方，但稀缺的永远是优质地段。

在自然条件方面，新区因为靠海，土地大都是盐碱地，并不适合耕种，因此圈地盖楼，受到耕地保护的限制少的多，后备土地资源丰富。

从政府卖地的动力方面来看，滨海新区政府因为前几年的大开发，债台高筑天津滨海新区鬼城，光是还利息就是一笔沉重的负担，要是卖地收入不足，那是政府要喝西北风的事。

所以新区的土地供应源源不断，只要你不怕偏，不要求配套，总有便宜的房子卖给你。

但是另一个方面，交通轨道建设是贵的，高端文化设施是贵的，花园和广场是有数的，好的学校和医院是稀缺的，市政服务和治安管理是要花大力气的，所以像世界上所有的城市一样，好的地段永远是稀缺的，优质的住宅永远是贵的。

其实新区有四五线城市价格的房子卖，也是这个地方可爱之处。高收入群体和低收入群体都能在这里找到家，劳动力供应充足，劳动密集型的服务业价格会比北京亲民的多，打车，外卖，家政，那些和我们生活息息相关的服务，有着低廉的价格和充足的供应。

那么，什么区域的房子，才是未来的优质住宅？

下面介绍我们推出的买房总纲领：以老塘沽城区和开发区交界处为东西分界线，以响螺湾中心商务区南端为南北分界线，我们提出一个口号：东优于西，北强于南。

1、东优于西

为什么说东优于西呢，我们来看看滨海新区最新规划——东丽区与滨海新区之间有一条狭长的禁止开发的绿化带，西面扩展受限，越往西越偏，基建设施越少。

从产出收益上讲，投入西边远不如投入已经有基础的东边，而且滨海新区政府开发建设的摊子已经铺的很大，目前存量债务进入还款高峰期，也没有能力支撑西边高强度的建设。

事实上，滨海新区这几年的重点的投资项目，都几乎集中在东部沿海一带，更确切的说，是新建的“Z4”线沿线。

▲图中绿色区域为禁止开发的生态保护区

▲地铁Z4线

2、北强于南

至于北强于南，则是新区的传统上的工业格局决定的。南部临港工业区，以及更远的大港，分布着一批重石化企业，居住环境和北部的开发区以及中新生态城根本无法相比，很难发展出高端社区。

讲清楚投资的总纲领，下面来看看几个重点区域的细分房地产概况，我们按照成熟和潜力两个标准还讲述。

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成熟区域区块分解

1、区块概况

滨海新区发展比较成熟的区域，我们重点讲讲泰达开发区和塘沽老城区。划分成熟的标准，是这个区域的交易存在大量的二手房交易，后备土地资源有限，配套基本完善，人口密度较大。

其中泰达开发区房价较高，核心区域几乎没有新盘供应。塘沽老城区中的新港社区位于泰达开发区的南面，海河的北面。老城区的其余地区则基本落在了我们提出的分界线的西边。

2、泰达开发区——一步到位的选择

泰达开发区建设较早，建设标准比较高，各种配套设施齐备。

往西走是塘沽老城，往南走是于家堡响螺湾，往北走是中新生态城，区位位置优越。已有轻轨穿过，新增建设的地铁也将通过这个区域，目前房价2.5万到4.5万间。

2012年，滨海新区首个国际甲级商务功能区——泰达MSD的核心区（MSD号称是CBD的升级版）正式竣工，吸引了包括威立雅水务、中国建筑、国际SOS救援中心、搜狐、用友软件、中国石化、富士康以及众多银行进驻。

泰达MSD核心区，包括4栋国际水准的顶级写字楼、2座共6万平方米的商业裙房和1条1万平方米的“泰食汇”休闲美食街，以及3万平方米的中央花园、1.5万平方米的屋顶花园。

MSD周边也是开发区最繁华的区域，除了MSD商圈，周围还坐落着市民广场、南开大学分校、泰达医院、泰达图书馆、万丽国际酒店，以及新建的高达100层的地标建筑周大福大厦。

▲MSD核心区

除了显性的配套优势，泰达开发区还有个老城区不具备的优势，即使是楼龄较大的小区，也有着相当好的建筑质量。

这是因为开发区建设之初，就采用了比较高的标准，有些小区虽然旧了，但也是当年的“高端楼盘”，户型设计和小区内部规划都可圈可点。不只是小区建筑质量好，市政建设投入也大。

新区夏季比北京多雨，一下暴雨，塘沽街道上的水都导致行车困难了，开发区这边的路面还没有积水。

由于开发区吸引了一些外资企业入驻，有外国人和一些高收入群体的租房需求，开发区的房租水平也是全滨海新区最高的。总起来说，泰达开发区是一步到位的选择。

▲MSD北面有片奢侈的大草坪，一年种四次，一季一种花，这是油菜花

▲市民广场一角

3、新港区域的新生——新区政府的迁入

新港区域是传统上塘沽老城的一部分，在2009年滨海新区成立以前，新港的房价远低于塘沽老城的中心区，几乎只有老城区房价最高小区的6成。

但新区成立以后，尤其是新区政府在新港建成之后，房价大幅上涨，现在已经和老城中心的新村区域价格持平，正在开售的新楼盘大概在2.4万左右。

最近几年，新港新建了很多不错的公共配套设施，围绕着新区政府，有万达商业广场、紫云公园、滨海文化中心（设计香奈尔法国店面的荷兰设计团队设计的，其中的白色阶梯的图书馆快成网红了）、地铁站等等。

▲网红图书馆内景

▲文化中心内景

4、老城区的衰落

塘沽的老城区里的住宅大都房龄较长，有大片的砖混结构的六层小楼，类似于北京的老破小，部分区域的高价全靠学区房撑着。

从目前来看，本地人还认可老城区的位置，房价还有支撑，但从长远来看，这个区域有很大的风险，衰落几乎是必然的。

首先，新区新增的较高收入的群体的就业并不在这个区域，而是集中在各个功能区的写字楼里，再加上这边的住宅大都比较旧，居住环境一般，并不是新增人口置业的目标范围。

其次，新区政府为了卖地，大规模的资金都投入到新城的配套设施，没有动力提升土地已经出让的老城区的配套。

最后，也是最重要的一点，很多人买老城区的房是为了学区，这里有原塘沽区最好的小学浙江路小学、实验小学等等，但是现在学区政策变动，而且随着生态城版块教育配套的崛起，很多本地人也开始选择在生态城买学区房，原老城区学位房的价格会风险很大。

总之，这并不是我们建议的买房理想区域，即使是在这个区域买房，也要选择滨海高铁站附近较新的楼盘。

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潜力区域区块分解

所谓潜力板块，就是前景与风险同在的地方。划分潜力板块的标准是，这个区域还在高强度的开发建设中，有大量新盘入市，总体房价还不算太高。我们挑选了位于划定的分界线以东区域的两个版块来做一下分析。

1、中新生态城，优势与劣势同在

生态城是我们打算重点写写的区域，生态城的争议很大，优势和劣势都很突出。在天津市其它地区成交一片惨淡的时候，生态城频出“日光盘”，这个区域的优势在什么地方？

毋庸置疑，生态城最主打的招牌，就是宜居。

这个宜居真不是说说而已的，生态城的宜居性，不仅在全天津屈指可数，即使放眼全国，能达到这个标准的都极少见。

这是因为，生态城是和新加坡合作建设的，规划是参照新加坡模式的，而且还有一系列很高的绿色生态指标。

别的不说，就提一点，规划中要求全区域居民步行15分钟就能达到社区中心,在500米半径内就能解决孩子上学以及购物、就医等问题。（注：社区中心是生态城独有的概念，大概是每400米*400米的地块叫一个生态细胞，每 4个生态细胞会组成一个生态社区，每个生态社区会建一个社区中心，里面购物餐饮娱乐文化设施具全）。

就已建成的生态城起步区来看，每个小区门口都有公交站，2020年地铁全线贯通，规划中内部还有环轨辅助通勤。还特别适合骑行，专用骑行道绿树成荫，非常舒适。

起步区面积不大，但公园好几个，要湖有湖要河有河，还有正在建设中的英国知名设计公司设计的大面积的温室立体植物园林，旁边就是规模仅次于国家图书馆的中新友好图书馆。

生态城的教育资源相当平均，而且教育质量有超越塘沽传统优质小学的趋势。住在这里，再也不用操心孩子上学家人就医了，不夸张的说，选择生态城几乎是选择了一种生活方式。

▲智能公交站

▲生态城滨海小外

▲南开中学滨海分校

那么生态城的劣势呢？很多人诟病生态城位置太偏了，的确，从本地人的眼光看来，生态城到塘沽中心城区距离很远。但我相信随着时间的推移，位置远是个伪命题。

因为位置远是对塘沽本地居民来说，但生态城是外来人口迁入的地区，这些外来人口的工作地点在哪呢，很可能在泰达开发区北部（58同城总部和一些外企在那边），在生态城起步区南边（华为、某机器人等），在起步区内（清华某研院、陌陌、摩拜、一批文创公司……）

本质上，外地人的需求，会最终决定这块区域的价值。

如果生态城真正的劣势不是位置，那是什么呢？在笔者看来对于投资者来说，是生态城的起步区天津滨海新区鬼城，也就是相对成熟的区域，升值速度太快了，价格已与比较成熟的塘沽新港地区持平，价格低的地方，目前又太过荒凉，等待它发展成熟的时间越长，就意味着风险越大。

你是否愿意赌一把呢？是选那些现在白菜价，日后若是发展起来可能暴涨的楼盘，还是选那些确定性很高，价格又有些贵的楼盘呢？

▲生态城某临海小区内部的沙滩

2、传说中的鬼城——响螺湾中心商务区的看点与风险

如果说生态城的投资者还可以注意一下价值低洼地区，则响螺湾中心商务区正好相反，买贵的不买便宜的。

总体来说，这两年响螺湾的人口迁入速度落后于中新生态城，响螺湾商业楼宇体量巨大，招商工作一直有不确定性，但这个区域也还是有看点的。

比如，从位置上看，于家堡高铁站就在附近，这个区域离新港也很近，加上地铁开通后，交通上有很大的优势。有一些不错的项目也在逐渐落地，比如国际一流的茱莉亚音乐学院马上就要开始研究生招生了，外资医院也正在建设中。

买这个区域的房子，可以优先选择地铁站附近的，优质项目附近的，这样的小区发展的确定性要高一些。

之所以不建议买便宜的，是因为这个区域这部分楼盘有些坑，比如还迁房，普遍比周边的商业住宅要便宜几千块，但建筑质量问题不好展开说。

说说居住环境吧，塘沽某还迁小区发生过因住户普遍不交物业费导致物业退出，又不招新的物业进来造成小区内卫生极差的情况。买次房不容易何必要操心一些本该不操心的事呢。

又比如区域内的教育质量不是很均衡，有好的学校，也有不怎么样的学校，如果要考虑孩子上学，不要买那些对应不太理想的学校的小区。

这些细节上的事，外地人来买很可能查不清楚，但本地人是门儿清的，这些差异就体现在了房价上，市场是公充的，所以要选贵的房子（也就是好的房子），毕竟像生态城那样质量普遍较高，配套十分均衡的区域是不多的。

▲高楼林立的响螺湾中心商务区滨海新区的购房重点已经讲完了，大家有心宜的区域了么？

再把购房要领总结一遍：

买东不买西，买北强过南；

Z4沿线没有错，老城学位要避开；

成熟就选开发区和新港；

潜力就看生态城响螺湾。